Daně z pronájmu nemovitostí

Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem

Koupit si horský apartmán, nebo byt a j pronajímat ho turistům je velkým fenoménem posledních let.  Metr čtvereční nového apartmánu v Krkonoších, na Šumavě či v jiné lokalitě je s cenou už na úrovni Prahy. Jenže zdanění těchto příjmů podléhá jiným pravidlům, než když pronajímáte nemovitost dlouhodobě.

Nejdřív klasická varianta, tedy příjem z bytu či domu, který pronajímáte trvale. Pokud jste zaměstnanec a máte ještě příjmy z pronájmu bytu, tak nepotřebujete živnostenský list. Příjem z nájmu se daní  standardně 15 procenty, pokud jeho měsíční výše loni nepřesáhla 142 tisíc měsíčně a letos je to cca. 156 tisíc korun. Příjem nad tuto hranici se pak daní 23 procenty.

Pokud nemovitost nebudete mít zařazenou do obchodního majetku, můžete se rozhodnout, jestli budete využíva paušální, nebo skutečné výdaje. Paušální výdaje pak činí 30% z příjmů z pronájmu. Sociální a zdravotní pojištění neodvádíte. Mezi skutečné výdaje patří úroky hypotéky na pořízení nemovitosti, náklady na opravy a na údržbu nebo pojištění nemovitosti,. Jen pozor 30% výdaje můžete uplatnit pouze do výše 600 tisíc korun, nad tuto hranici už je třeba vykazovat skutečné výdaje.

Pokud je ale nemovitost součástí obchodního majetku firmy / živnostníka, jsou příjmy z pronájmu brané jako příjmy ze samostatné činnosti a musí se z nich odvádět sociální a zdravotní pojištění, ale můžete uplatnit až 60% výdajový paušál.

A jak krátkodobé pronájmy třeba přes Airbnb, nebo Booking? Zásadní věc, minulý rok pražský městský soud rozhodl, že nejde o příjmy z nájmu, na které se nevztahují odvody na sociální a zdravotní pojištění, ale že to jsou ubytovací služby, kde platí mnohem přísnější režim.

A další podstatná záležitost je odvod DPH. Poskytovatel ubytovacích služeb, který tyto služby nabízí přes internetové platformy, jako je  Airbnb, se stává osobou identifikovanou k dani. Jde o to, že platformy Airbnb, Booking apod., jsou provozované firmou sídlící v zahraničí. Tedy jednoduše, pokud se rozhodnete svou nemovitost nabízet ke krátkodobému pronájmu přes zahraniční platformy, připravte se na to, že mimo nutného živnostenského oprávnění na ubytovací služby, se budete muset  přihlásit na FÚ jako identifikovaná osoba k platbě DPH , i když nejste klasický plátce DPH a odvést i tak DPH z každé provize, kterou si Airbnb, či jiné zahraniční platformy naučtovaly . Pokud se ale v této problematice  moc neorintujete a tyto  administrativní záležitost nechcete řešit sami, vždy máte možnost se obrátit na firmu specializovanou na krátkodobé pronájmy, která vás může zbavit většiny starostí.

A proč je tak záasadní rozdíl mezi tím, že nemovitost pronajímáte dlouhodobě nebo krátkodobě?

„Pro ubytovací služby je charakteristické, že ubytování je poskytováno pravidelně, na krátkou nebo přechodnou dobu a je nabízené v inzerátech či na internetu, kde je mimo jiné uvedena cena za den, případně za týden. U krátkodobého nájmu je určujícím faktorem skutečnost, že nájemce si nemovitost pronajímá za jiným účelem, než je uspokojování bytových potřeb..Ubytování se většinou nabízí za účelem rekreace a pronajímatel poskytuje i další služby, jako je úklid, výměna ložního prádla či ručníků. Ubytovaný navíc v pronajatých prostorách neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy.

U klasického nájmu pak platí pravý opak: ubytování bývá sjednáno jednorázově na měsíce či roky a cena se uvádí za měsíc. Takový nájem slouží k bydlení, nikoli k rekreaci a nad rámec nezbytných služeb pronajímatel neposkytuje žádné doplňkové služby a jde tedy o tzv. uspokojejení potřeb bydlení .Také energie si obvykle zajišťuje nájemce sám a v nemovitosti provádí i běžnou údržbu.

 

Zpět na výpis článků